¿Tienes un local y estás buscando una forma rentable de sacarle partido? La transformación de un local en trasteros puede ser una opción viable y rentable.
La creciente demanda de espacios de almacenamiento (sobre todo en ciudades donde los pisos son pequeños o no cuentan con trastero propio), unida a la posibilidad de generación de ingresos, convierte este proyecto en una alternativa interesante para los propietarios de inmuebles.
Sin embargo, convertir un local en trasteros requiere cumplir con una serie de normativas y requisitos técnicos.
Si te estás preguntando si tu local podría convertirse en trastero (o incluso en vivienda), en este artículo te cuento cómo puedes salir de dudas sin complicarte.
¿O prefieres aprender cómo hacer estos cambios de uso por ti mismo/a, con apoyo y guía, para aplicarlo a tu local e incluso convertir ese conocimiento en una nueva fuente de ingresos?
Pasos previos a la transformación del local a trasteros
Antes de comenzar con la conversión de un local en trasteros, es crucial realizar una serie de pasos preliminares que aseguren la viabilidad y legalidad del proyecto. Esta fase implica verificar aspectos urbanísticos, normativos y económicos.
Compatibilidad urbanística
La primera medida que se debe tomar es confirmar que el local puede ser utilizado para el alquiler de trasteros según las normativas urbanísticas locales. Esto implica revisar los planes de uso del suelo, que determinan qué actividades se permiten en una determinada zona. Se recomienda acudir al ayuntamiento correspondiente o consultar con un técnico urbanista para obtener información precisa.
Normativa del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)
El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) es un documento fundamental que establece las directrices del desarrollo urbano en una localidad. Este plan regula, entre otras cosas, el tipo de actividades permitidas en cada zona.
Para convertir un local en trasteros, es esencial que se verifique que dicha transformación se ajuste a lo estipulado en el PGOU. La información relevante puede incluir:
- Clasificación de la zona: comprobar si la zona está destinada a actividades comerciales o de almacenamiento.
- Normativas específicas: revisar si hay restricciones en cuanto al tamaño, altura o distribución del local.
- Implicaciones medioambientales: considerar si la conversión puede tener impactos negativos en la comunidad o el entorno natural.
Estudio de viabilidad económica
Vale, supongamos que el uso es legal. ¿Merece la pena hacerlo? ¿Vas a recuperar la inversión?
Un análisis de viabilidad económica es esencial para determinar si la rentabilidad del negocio valdrá la pena la inversión inicial y los costes asociados. Este estudio debe contener diversos elementos, tales como:
- Costos de reforma: estimar cuánto se necesita invertir en la adecuación del local para convertirlo en trasteros, considerando tanto materiales como mano de obra.
- Costos operativos: evaluar los gastos continuos que implicará mantener el negocio, como servicios públicos, seguros y mantenimiento.
- Precios del mercado: investigar las tarifas que se están cobrando por el alquiler de trasteros en la zona, para establecer un margen competitivo.
- Proyección de ingresos: realizar estimaciones sobre el número de trasteros que se podrán alquilar y los ingresos generados a partir de esta actividad.
La realización de este estudio contribuirá a una mejor planificación y permitirá identificar posibles dificultades económicas antes de avanzar al proceso de transformación. Un enfoque sólido en la viabilidad económica fortalecerá la base del futuro negocio de alquiler de trasteros.
No hay nada peor que meterte en una obra… para descubrir después que no te salen los números.
Además, si quieres financiar la reforma con un préstamo, este informe de viabilidad será imprescindible para que el banco o entidad inversora valore el riesgo real.
Por último, valora también si querrás gestionar los trasteros tú mismo o delegar la gestión. Un sistema automatizado o una empresa externa puede tener un coste adicional, pero también ahorrarte tiempo y problemas.
¿Qué características debe tener un local para convertirlo en trasteros?
Aunque en teoría la gran mayoría de locales pueden reconvertirse en trasteros, en la práctica hay características que hacen que unos sean mucho más rentables que otros:
- Planta calle con acceso independiente.
- Altura libre de al menos 2,2 m.
- Ausencia de humedad o filtraciones.
- Buena ventilación o posibilidad de instalarla.
- Acceso directo para carga y descarga.
- Zona sin conflictividad vecinal.
💡 Consejo: Si estás buscando locales para invertir, prioriza aquellos que ya tengan buen acceso desde la calle.
Requisitos para Convertir un Local en trasteros
Una vez tengas claro que sí puedes y sí te interesa, toca conocer las normas que hay que cumplir. La creación de trasteros de alquiler implica el cumplimiento de una serie de requisitos normativos que asegurarán la viabilidad de la inversión.
Estos requisitos abarcan desde licencias hasta normativas técnicas esenciales. Algunas son generales, otras varían según la comunidad autónoma o el municipio.
Licencias y permisos necesarios
Antes de proceder con la transformación de un local en trasteros, es fundamental obtener las licencias y permisos adecuados. Estas autorizaciones garantizan que el negocio cumpla con la legislación vigente y responden a las exigencias municipales. Las licencias más comunes incluyen:
- Licencia de apertura: Este permiso es necesario para cualquier actividad que se desee realizar en un local comercial. Verifica que el uso que se pretende dar sea compatible con la normativa urbanística.
- Autorización de actividad: Dependiendo del municipio, puede ser requerido un documento que especifique la actividad de alquiler de trasteros y que cumpla con las normativas del PGOU.
- Licencias específicas de seguridad: En ocasiones, se requiere documentación adicional que justifique el cumplimiento de normativas de seguridad y accesibilidad, tales como el uso de materiales ignífugos.
Esto puede parecer un lío, pero es clave para evitar problemas legales o multas. Mejor hacer las cosas bien desde el principio.
Código Técnico de Edificación (CTE)
El Código Técnico de Edificación establece requisitos básicos de calidad en construcción. Es vital asegurarse de que las reformas realizadas en el local cumplan con estas normativas. Los aspectos más relevantes del CTE incluyen:
- Condiciones de seguridad estructural: En este caso es fácil de cumplir, ya que estamos reformando un local en un edificio ya existente.
- Seguridad en caso de incendio: Implementar medidas y materiales que prevengan la propagación del fuego y faciliten la evacuación.
- Ventilación: Es crucial que las instalaciones favorezcan la ventilación y renovación del aire.
Cumplir con el CTE no solo es obligatorio: es una garantía para la durabilidad, funcionalidad y seguridad del negocio.
Reglamento de Seguridad contra Incendios (RSCIEI)
El Reglamento de Seguridad contra Incendios establece protocolos de prevención e intervención. Para un local destinado a trasteros, es imprescindible cumplir con las siguientes normas, aunque dependerá del tamaño del local, y en ocasiones puede que no aplique lo siguiente:
- Instalación de sistemas de detección y alarma: Deben integrarse sistemas que alerten sobre cualquier incidente relacionado con el fuego.
- Extintores y bocas de incendio: Se implementará un adecuado número de extintores accesibles en todas las áreas del local, además de bocas de incendio según lo dictado por la normativa.
- Planes de evacuación: Se deben elaborar planes que incluyan rutas de salida y procedimientos en caso de emergencia, asegurando así la seguridad de los inquilinos.
Consulta siempre con un técnico competente (ingeniero o arquitecto) que revise tu caso y te ayude a ajustar las medidas al mínimo legal necesario para evitar sobredimensionar la inversión.
Normas de accesibilidad
Aunque no se trate de un uso público al estilo de un comercio, los trasteros también deben cumplir ciertas normas de accesibilidad universal. Esto garantiza que cualquier persona, con o sin discapacidad, pueda utilizar las instalaciones con seguridad y autonomía.
Aspectos más importantes a tener en cuenta:
- Instalación de rampas y elevadores: Asegurar el acceso a todas las unidades de almacenamiento sin barreras arquitectónicas.
- Ancho suficiente de pasillos: Los corredores deben estar diseñados para permitir el paso de sillas de ruedas y facilitar la maniobrabilidad.
- Señalización clara: Colocar indicaciones que guíen a los usuarios, incluidos aquellos con dificultades visuales, para garantizar la orientación dentro del local.
Proyecto para convertir un local en trasteros
Una vez que tienes claro que puedes legalmente hacer la transformación y que el proyecto es rentable, llega la fase técnica: el desarrollo del proyecto. Esta etapa es clave para definir cómo será el espacio final, cumplir con los requisitos normativos y obtener las licencias necesarias.
Este proyecto debe estar firmado por un técnico competente (normalmente un arquitecto o arquitecto técnico) y se presentará ante el ayuntamiento para solicitar la licencia de obra. También servirá como base para la ejecución real de la reforma.
Diseño del espacio
El diseño debe tener en cuenta tanto la normativa como la funcionalidad. Un diseño eficiente permite aprovechar al máximo la superficie del local, mejorar la accesibilidad y aumentar la rentabilidad del proyecto.
Consideraciones para la distribución de trasteros
Al distribuir los trasteros, se deben tener en cuenta varios aspectos estratégicos:
- Diversidad de tamaños: ofrecer trasteros pequeños, medianos y grandes atrae a diferentes perfiles de clientes.
- Evitar pasillos largos sin ventilación ni iluminación: esto puede afectar negativamente la experiencia del usuario.
- Accesos diferenciados: si hay zonas con entrada independiente, se pueden generar áreas con diferente precio o nivel de privacidad.
- Optimización del espacio: evitar zonas muertas o pasillos innecesarios.
Espacios de maniobra y accesibilidad
El diseño debe facilitar la maniobra dentro de los trasteros, así como el acceso a ellos. Esto es especialmente relevante para personas con discapacidades. Las dimensiones del pasillo y la configuración de los trasteros jugarán un papel importante en la funcionalidad del espacio.
Es importante que el usuario pueda cargar, descargar y moverse cómodamente por el local. Esto implica:
- Respetar los anchos mínimos de pasillos.
- Evitar giros forzados o zonas sin visibilidad.
- Contemplar la posibilidad de incorporar rampas si hay desniveles.
- También es recomendable prever espacios para carritos, escaleras de mano o plataformas móviles que faciliten el traslado de objetos.
Presupuestos para convertir un local en trasteros
Una vez definido el diseño, toca pedir presupuestos. Lo ideal es solicitar varios a empresas especializadas en este tipo de reformas. Asegúrate de que incluyan:
- Partidas bien detalladas: derribos, tabiquería, puertas, electricidad, ventilación, etc.
- Tiempos estimados de ejecución.
- Costes de tramitación de licencias (si lo gestionan ellos).
Valora también la experiencia previa de la empresa en este tipo de proyectos. No todas las constructoras están familiarizadas con las particularidades de los trasteros…
Realización del proyecto técnico para trasteros
El proyecto técnico debe ser elaborado por un profesional competente y debe incluir todos los detalles relevantes para la ejecución de la obra, siguiendo las normativas establecidos.
Planos y especificaciones técnicas
– Memoria descriptiva del proyecto y justificación del cumplimiento normativo.
– Planos detallados con distribución, instalaciones y señalización.
– Presupuesto de ejecución material.
– Estudio básico de seguridad y salud.
– Justificación del cumplimiento del CTE y normativa local.
Este proyecto servirá como base para tramitar la licencia de obra y guiar a la empresa constructora durante la ejecución.
Licencia de obra para hacer trasteros
Antes de iniciar cualquier trabajo de construcción, es necesario obtener la licencia de obra. Este trámite es fundamental para garantizar que el proyecto cumpla con las regulaciones locales y evita posibles sanciones.
Con el proyecto técnico en mano, toca solicitar la licencia de obra. El ayuntamiento revisará:
- Que la actividad es compatible con el PGOU.
- Que el proyecto cumple con las normativas urbanísticas, técnicas y de seguridad.
- Que se ha aportado toda la documentación obligatoria.
Una vez obtenida, ya podrás iniciar las obras legalmente. Recuerda que algunas licencias tienen plazos de validez, por lo que conviene coordinar bien los tiempos.
Trámites para obtener la licencia
Para conseguir la licencia de obra, se deben seguir una serie de pasos. Se requiere presentar toda la documentación necesaria ante la administración competente, incluidos los planos aprobados y el proyecto técnico detallado.
Requisitos legales y técnicos
La licencia debe ajustarse a una serie de requisitos legales y técnicos que deben ser verificados por el ayuntamiento. Esto puede incluir la comprobación de que el diseño cumple con las normativas de seguridad, accesibilidad y habitabilidad establecidas para este tipo de proyectos.
Ejecución de la obra para convertir un local en trasteros
La fase de ejecución de la obra es esencial para garantizar que el local se transforme en un espacio funcional y seguro para almacenar. Este proceso abarca distintas áreas, desde las instalaciones eléctricas hasta los sistemas de seguridad.
Durante esta fase, se materializa todo lo planificado: divisiones interiores, instalación eléctrica, señalización, sistemas de seguridad, etc.
Es recomendable que el técnico que firma el proyecto supervise la ejecución para asegurar que todo se haga conforme al diseño aprobado.
Instalaciones eléctricas
Una correcta instalación eléctrica es vital para el funcionamiento general de los trasteros. Esta instalación debe cumplir con las normativas vigentes y proporcionar suficiente potencia para las necesidades de iluminación y seguridad.
Algunos aspectos clave que has de tener en cuenta son:
- Iluminación automática por presencia en pasillos.
- Tomas para sistemas de alarma y cámaras.
- Cuadro eléctrico accesible y bien señalizado.
Proyecto eléctrico legalizado
Es necesario contar con un proyecto eléctrico que cumpla con los requisitos legales. Este proyecto debe ser realizado por un profesional cualificado e incluye la planificación de la distribución del cableado, la instalación de puntos de luz y la conexión de sistemas de seguridad.
Sistemas de ventilación
La ventilación es crucial para mantener un ambiente adecuado dentro de los trasteros. Es importante garantizar que el aire circule adecuadamente para evitar la acumulación de humedad, lo que podría dañar los objetos almacenados.
Si el local no dispone de ventilación natural cruzada, habrá que instalar ventilación forzada. Esto es especialmente importante para evitar acumulación de humedad o aire viciado.
El sistema debe garantizar una renovación mínima de aire según lo exija la normativa local.
Seguridad contra incendios
La protección frente a incendios es un aspecto que no se puede pasar por alto en la ejecución de la obra. Deben implementarse medidas que garanticen la seguridad de los usuarios y de los bienes almacenados.
Extintores y bocas de incendio
La instalación de extintores en lugares estratégicos y la creación de puntos de acceso a bocas de incendio son requerimientos que deben cumplirse. Es importante que estos dispositivos sean accesibles y estén claramente señalizados para su uso en caso de emergencia.
Sistemas de alarma
Los sistemas de alarma son un componente esencial para la seguridad del local. Estos deben ser instalados y configurados de manera que proporcionen una respuesta rápida ante cualquier eventualidad.
Control de acceso y vigilancia
El control de acceso a los trasteros es una medida fundamental para proteger las pertenencias de los inquilinos. Se deben establecer mecanismos que regulen quién puede entrar y salir del espacio.
Instalación de cámaras de seguridad
Las cámaras de seguridad deben ser instaladas en puntos estratégicos. Esto ayudará a disuadir posibles robos y facilitará la vigilancia constante del local. Las imágenes grabadas pueden ser de utilidad en caso de incidencias.
Sistemas de alarmas
La instalación de un sistema de alarmas es crucial para responder ante cualquier intento de acceso no autorizado. Estos sistemas deben estar interconectados con las cámaras de seguridad y deben contar con una respuesta inmediata ante cualquier alerta.
¿Qué otras alternativas hay además de hacer trasteros?
Transformar un local en trasteros es una excelente opción, pero no es la única. Si tu objetivo es rentabilizar un inmueble en desuso, conviene que conozcas también otras posibilidades viables, según el tipo de local, su ubicación y la demanda en la zona:
- Cambios de uso a vivienda: si el entorno lo permite y la normativa lo autoriza, convertir el local en una vivienda puede ser incluso más rentable a largo plazo. Exige más inversión, pero permite alquilar por más dinero o vender a precio de mercado residencial.
- Alquiler como espacio de trabajo o coworking: en barrios urbanos, algunos locales reconvertidos como oficinas compartidas o despachos individuales están logrando muy buenos rendimientos con poca inversión.
- Locales para negocios temporales o self-storage comercial: alquilar a pequeños autónomos, ecommerce o artesanos que necesiten espacio para stock, producción o montaje.
- Trasteros + lockers inteligentes para ecommerce: una combinación interesante. Algunos locales incluyen trasteros clásicos y taquillas automatizadas para recogida/entrega de paquetes.
👉 Lo importante es analizar bien el perfil de la zona, el tipo de demanda que existe y las posibilidades urbanísticas del local. A veces, un local pequeño en un barrio residencial puede ser más interesante como vivienda que como trasteros. O viceversa.
Preguntas frecuentes sobre cómo hacer trasteros en un local
¿Y ahora qué puedes hacer tú?
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